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房地产营销策划的前期准备工作有哪些?    时间:2016-04-20


一、前期的策划—打造楼盘的核心竞争力,推广楼盘形象


上个世纪90年,普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念,在房地产营销中,楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中,要达到很好地推广楼盘形象的目的,打造楼盘核心竞争力是关键,为此,我们应从三方面把握:


1,对楼盘的属性定位



楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程,是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和?#21496;?#29615;境两方面的定位,在规划设计定?#29615;?#38754;突出楼盘的整体概念,如:亲水楼盘,SOHO或智能化楼盘等,突出楼盘的建筑风格,如:时尚?#20998;扌突?#27431;陆古典型等,突出楼盘的户型面积,户型比例,?#34892;?#26223;观?#21462;?#22312;?#21496;?#29615;境定?#29615;?#38754;要体现出楼盘所处的地段的优越性,交通的便利,楼盘所构成的生活区的成熟?#21462;?/span>


2,市场调查,把握?#36739;?/span>


此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况,根据各楼盘的不同开发概念,区域,价位等确立竞争对手,建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统,掌握竞争对手的销售手法和销售状况等,分析调查报告,树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统,在原定的营销战术的基础上进行?#27426;?#22320;完善及最终确立营销战术方案。


3,楼盘的主题确立及形象推广


完成了楼盘的属性定位和市场调查分析,把握了营销?#36739;?#21518;,营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的?#24535;?#21147;表现在它的名称上,而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统,它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代?#20445;?#19994;界将会树立起新的楼盘主题价值系统,健?#21040;?#26159;第一主题,健康的?#21496;?#29615;境,健康的休闲环境,健康的工作环?#22330;?#22312;楼盘的形象推广方面,重点是指导或配合专业的广告公司理清思路,结合楼盘的属性定位,突出优势,树立起楼盘的最优形象,造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性,广泛?#38498;?#28183;透性的宣传之下,楼盘的传播将影响到潜在的目标?#31361;А?/span>


二、中期的战术分布实施


初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术,开盘期间营销将会进入高涨时期,战术将会得到全面的实施,在此点上,战术分布于三方面:


1,关注营销的“体验场”


体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件,它可以使?#31361;?#24847;识中产生美好的感觉。营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给?#31361;?#24102;来色,声,香,触,法这五觉的冲击,使?#31361;?#20307;验到楼盘的价值所在。“生活场”的设计要有创意,在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法,这是“生活场”的最初雏形,“生活场”的制造不能仅仅局限于试住,而应从多方面去开发,激励?#31361;?#28342;入到对居室的关怀中去,感受自己布局的居家生活的舒适和惬意,从而产生一种对生活的成?#36879;小?#20307;验场中,在卖场营造好的效果将会使?#31361;?#24863;受到楼盘聚集的人气和一?#26234;?#36141;的氛围,它将引发惊人的效果并引导?#31361;?#36141;买的冲动。


2,把服务落实到?#31361;?#20013;去


开盘前期和开盘之后积累的目标?#31361;?#23558;集中约定在开盘期间消化。在消化的过程中,为?#31361;?#25552;供真诚的服务将会产生良好的消化效果,建立起?#31361;?#26723;案系统,根据?#31361;?#19981;同的职业类型,收入状况,家庭情况向他们提供一系列的包括:购房户型,付款方式,装修建议的咨询?#25353;?#21150;贷款等服务。让?#31361;?#33021;感受到购房放心,称心,舒心,从而达到消化目标?#31361;?#30340;目的。


3,实惠永远是购房的第?#27426;?#21147;


在房地产的营销中,实惠永远是第一主题,它也是刺激消费者购房的第?#27426;?#21147;。伴随着房地产营销走向成熟阶段,当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类:


1,购房送物业管理费。

2,购楼?#32479;?#20301;。

3,购房送接受优质教育,培训机会。

4,购房享受装修大优惠。

5,购房送金卡,指定处购物享受优惠服务。

6,购房连带购车大优惠。

7,分期付款,N年免息。

8,购房抽?#20445;?#36865;礼,返现金。

9,“中介热销?#20445;?#21363;介绍?#31361;?#36141;房给予提成等


在广州,深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法,其本?#35782;?#26159;使?#31361;?#33021;得到最大实惠一原则,但在实施此战术时要充分地考虑?#31361;?#30340;实惠需要。


当做好前期的准备,?#36879;?#26377;利于做好后期的营销控制了。


房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销,楼盘相对于潜在目标?#31361;?#32780;?#36234;?#27493;入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下,第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力,楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投?#23454;?#21040;最大的回报和生活环境的最优化。无疑,重估楼盘价值,进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起?#27431;?#24120;重要的作用,而升值最终体现在楼盘的价位的提高。在楼盘的紧缩阶段,楼盘的销售呈现出供不应求的局面,价位的提高?#29615;?#38754;可以缓解供求关系的平衡,另?#29615;?#38754;使楼盘得到升值,第三方面提升了发展商的品牌价值系统,增加了发展商的品牌崇信度,使楼市潜在?#31361;?#30340;置业有了可以依靠的品牌楼盘。


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